Коммерческое обеспечение, обеспеченное ипотекой - Commercial mortgage-backed security

Коммерческие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой ( CMBS ), представляют собой вид ценной бумаги, обеспеченной ипотекой, обеспеченной коммерческой и многосемейной ипотекой, а не жилой недвижимостью. CMBS имеют тенденцию быть более сложными и нестабильными, чем ценные бумаги, обеспеченные жилищными ипотечными кредитами, из- за уникального характера основных имущественных активов.

Выпуски CMBS обычно структурированы в виде нескольких траншей , подобных залоговым ипотечным обязательствам (CMO), а не типичным жилищным «сквозным проходам». Типичной структурой секьюритизации ссуд на коммерческую недвижимость является механизм ипотечного инвестирования в недвижимость (REMIC), создание налогового законодательства, которое позволяет трасту быть сквозной организацией, которая не подлежит налогообложению на уровне траста.

Многие американские транзакции CMBS несут меньший риск досрочного погашения, чем другие типы MBS, благодаря структуре коммерческой ипотеки. Коммерческие ипотечные кредиты часто содержат положения о локауте (обычно на период от 1 до 5 лет, когда досрочная выплата ссуды невозможна), которые могут подлежать аннулированию , поддержанию доходности и штрафам за досрочное погашение для защиты держателей облигаций. Европейские выпуски CMBS обычно имеют меньшую защиту от предоплаты. Процентная ставка по облигациям может быть фиксированной или плавающей, т.е. основываться на контрольном показателе (например, LIBOR / EURIBOR) плюс спред.

Организация

Ниже приводится описательный отрывок из «Руководства для заемщиков по CMBS», опубликованного Ассоциацией коммерческих ипотечных ценных бумаг и Ассоциацией ипотечных банкиров :

Первая ипотечная задолженность по коммерческой недвижимости обычно подразделяется на две основные категории: (1) ссуды, подлежащие секьюритизации («ссуды CMBS») и (2) портфельные ссуды. Портфельные займы выдаются кредитором и удерживаются на его балансе в течение срока погашения.

В транзакции CMBS многие отдельные ипотечные ссуды различного размера, типа собственности и местоположения объединяются и передаются в траст. Траст выпускает серию облигаций, которые могут различаться по доходности, продолжительности и очередности выплаты. Национально признанные рейтинговые агентства затем присваивают кредитные рейтинги различным классам облигаций в диапазоне от инвестиционного уровня (AAA / Aaa до BBB- / Baa3) до уровня ниже инвестиционного (BB + / Ba1 через B- / B3) и безрейтингового класса, который подчиняется классу класс облигаций с самым низким рейтингом.

Инвесторы выбирают, какие облигации CMBS покупать, исходя из требуемого уровня кредитного риска / доходности / продолжительности. Каждый месяц проценты, полученные от всех объединенных кредитов, выплачиваются инвесторам, начиная с инвесторов, владеющих облигациями с наивысшим рейтингом, до тех пор, пока не будут выплачены все накопленные проценты по этим облигациям. Затем выплачиваются проценты держателям следующих облигаций с наивысшим рейтингом и так далее. То же самое происходит с основной суммой при получении платежей.

Эту структуру последовательных платежей обычно называют «водопадом». Если имеется недоплата по договорным кредитным платежам от Заемщиков или если обеспечение по кредиту ликвидировано и не приносит достаточных поступлений для погашения платежей по всем классам облигаций, инвесторы в наиболее низком классе облигаций понесут убытки, и дальнейшие убытки затронут более старшие классы в обратном порядке приоритета.

Типичной структурой секьюритизации ссуд на коммерческую недвижимость является система ипотечных инвестиций в недвижимость (REMIC). REMIC - это создание налогового законодательства, которое позволяет трасту быть сквозной организацией, которая не подлежит налогообложению на уровне траста. Транзакция CMBS структурирована и оценена исходя из предположения, что она не будет облагаться налогом в отношении своей деятельности; поэтому соблюдение правил REMIC имеет важное значение. CMBS стала привлекательным источником капитала для коммерческого ипотечного кредитования, поскольку облигации, обеспеченные пулом ссуд, обычно стоят больше, чем сумма стоимости всех ссуд. Повышенная ликвидность и структура CMBS привлекают более широкий круг инвесторов на рынок коммерческой ипотеки. Этот эффект создания стоимости позволяет ставить ссуды, предназначенные для секьюритизации, по агрессивной цене, что приносит пользу Заемщикам.

Участники отрасли

Первичный обслуживающий (или вспомогательный)

(См. Также первичный обслуживающий персонал ). В некоторых случаях заемщик может иметь дело с первичным обслуживающим лицом, которое также может быть кредитором или ипотечным банкиром, предоставившим ссуду. Первичная обслуживающая организация поддерживает прямой контакт с заемщиком, а основная обслуживающая организация может передать определенные обязанности по администрированию ссуды первичному или вспомогательному обслуживающему персоналу.

Мастер по обслуживанию

Обязанность главного обслуживающего лица заключается в обслуживании ссуд в пуле до срока погашения, если заемщик не выполняет свои обязательства. Главный обслуживающий персонал управляет потоками платежей и информации и отвечает за текущее взаимодействие с исполняющим обязанности заемщика.

Специалист по обслуживанию

(См. Также специальную обслуживающую организацию ). При наступлении определенных указанных событий, в первую очередь дефолта, управление ссудой передается специальной обслуживающей организации . Помимо обработки просроченных ссуд, специальный обслуживающий персонал также имеет полномочия по утверждению существенных действий по обслуживанию, таких как предположения о ссуде.

Направляющий держатель сертификата / контролирующий класс / покупатель предметов B

Самый подчиненный класс облигаций, находящихся в обращении в любой момент, считается держателем направляющего сертификата, также называемым контролирующим классом. Инвестора в наиболее второстепенные классы облигаций обычно называют «покупателем акций B». Покупатели облигаций B обычно покупают облигации с рейтингом B и BB / Ba вместе с классом без рейтинга.

Доверенное лицо

Основная роль доверительного управляющего - хранить все кредитные документы и распределять платежи, полученные от главного обслуживающего лица, держателям облигаций. Хотя доверительному управляющему обычно предоставляются широкие полномочия в отношении определенных аспектов ссуды в соответствии с Соглашением о объединении и обслуживании (PSA), доверительный управляющий обычно делегирует свои полномочия либо специалисту по специальному обслуживанию, либо мастеру по обслуживанию.

Рейтинговое агентство

Всего в рейтинге секьюритизации будет участвовать от одного до четырех рейтинговых агентств. Рейтинговые агентства устанавливают рейтинги облигаций для каждого класса облигаций во время закрытия секьюритизации. Они также отслеживают эффективность пула и обновляют рейтинги инвесторов на основе результатов деятельности, просрочек и возможных убытков, влияющих на ссуды в рамках траста.

Смотрите также

Ссылки

внешние ссылки

Тестирование эффективности рынка коммерческой недвижимости: доказательства из доклада о финансовом кризисе 2007-2009 годов, подготовленного Отто Ван Хемертом, NYU Stern и AQR Capital Management
Обнаружение проблемных активов: комплексные схемы кредитования и возможности рекапитализации Технический документ анализа CMBS Бенджамина Полена, Институт недвижимости Ньюмана, Колледж Баруха

Languages

In other projects