750 Седьмая Авеню -750 Seventh Avenue
| 750 Седьмая авеню | |
|---|---|
 | |
 | |
| Общая информация | |
| Положение дел | Полный |
| Тип | Офис |
| Место нахождения | 750 Седьмая авеню Манхэттен, Нью-Йорк, США |
| Координаты | 40°45′39″N 73°59′02″W / 40,76083° с.ш. 73,98389° з.д. Координаты: 40°45′39″N 73°59′02″W / 40,76083° с.ш. 73,98389° з.д. |
| Завершенный | 1989 г. |
| Владелец | Фостерлейн Менеджмент |
| Высота | |
| Крыша | 615 футов (187 м) |
| Технические подробности | |
| Количество этажей | 36 |
| Площадь пола | 561 139 кв. футов (52 131,5 м 2 ) |
| Дизайн и строительство | |
| Архитектор | Кевин Рош |
| Разработчик | Соломон Эквитис |
750 Seventh Avenue — 36-этажное офисное здание в районе Мидтаун Манхэттена в Нью-Йорке . Здание было спроектировано Кевином Роше из Roche-Dinkeloo и разработано Дэвидом и Джин Соломон. 750 Седьмая авеню занимает участок на северной стороне 49-й улицы между Бродвеем и Седьмой авеню . С 1994 года здание в основном занимали офисы финансовой компании Morgan Stanley . Здание имеет фасад из черного стекла с большими вывесками, а также панели из травленого стекла. На верхних этажах экстерьер имеет неудачив виде спирали, которые заканчиваются смещенной стеклянной вершиной.
Компания Solomon Equities разработала 750 Seventh Avenue в качестве спекулятивной застройки в 1989 году на месте кинотеатра Rivoli Theater. Когда здание было завершено, у него не было арендаторов, пока юридическая фирма Olwine, Connelly, Chase, O'Donnell & Wehyer не арендовала помещение в апреле 1990 года. Olwine Connelly распалась в 1991 году, так и не заплатив арендную плату, и Соломоновы острова вскоре объявили здание банкротом. после. Здание было передано консорциуму банков, которые сдали в аренду некоторые площади юридической фирме Mendes & Mount и бухгалтерской фирме Ernst & Young . Morgan Stanley купил это здание в 1994 году, чтобы расширить его пространство на соседнем Бродвее 1585 . Фирма по недвижимости Hines и пенсионный фонд General Motors купили дом 750 на Седьмой авеню в 2000 году и перепродали его в 2011 году компании Fosterlane Management.
Сайт
750 Седьмая авеню занимает южные две трети городского квартала , ограниченного Седьмой авеню на востоке, 49-й улицей на юге, Бродвеем на западе и 50-й улицей на севере. Он находится в двух кварталах к северу от Таймс-сквер в Театральном районе Мидтауна Манхэттена в Нью-Йорке . Земельный участок в основном трапециевидной формы занимает площадь 22 015 кв. Футов (2 045,3 м 2 ), с фасадом 159,33 фута (48,56 м) на Седьмой авеню и глубиной 137,77 фута (41,99 м). Вход на станцию 49 - й улицы нью-йоркского метрополитена , обслуживающую поезда N , R и W , находится в основании здания. Другой вход в метро, на станцию 50th Street (обслуживающую поезд 1 ), находится к северу от входа в здание на Бродвее.
Окрестности являются частью Театрального района Манхэттена и содержат множество бродвейских театров . Соседние здания включают Театральный центр , здание Брилл и Театр Амбассадор на западе; Paramount Plaza на северо-западе; Театр Зимнего сада на севере; Микеланджело на северо-востоке; 745 Седьмая авеню и 1251 Авеню Америк на востоке; и Crowne Plaza Times Square Manhattan на юго-западе. Раньше на этом месте располагался театр Риволи, дворец кино на 2400 мест, открытый в 1917 году под управлением Сэмюэля Рокси Ротафеля . Томас В. Лэмб спроектировал Риволи в стиле, напоминающем Парфенон , с треугольным фронтоном и большой колоннадой ; они были сняты в конце 1980-х владельцем театра United Artists (UA).
Дизайн
Дом 750 Seventh Avenue был спроектирован Кевином Роше из Roche-Dinkeloo . Высота здания составляет 498 футов (152 м) до крыши и 615 футов (187 м) до вершины. Он был построен в 1989 году в стиле постмодерн и имеет 36 этажей. Фасад дома 750 по Седьмой авеню выполнен из черного стекла. Фасад состоит из 860 прямоугольников из травленого стекла, спроектированных Томасом Эмерсоном и установленных в геометрической компоновке. Чтобы соответствовать городским нормам, здание имеет большие вывески за стеклом на фасаде. Вывески изначально не были установлены, когда здание было завершено в 1990 году, но четыре рекламных щита были установлены после того, как финансовая компания Morgan Stanley купила здание в 1994 году.
При проектировании массива здания компания « Рош » не была ограничена небольшим участком или необходимостью приобретать права на воздух у соседних зданий, в отличие от почти современной башни Карнеги-холл . Вдоль внешней части Седьмой авеню 750 есть провалы, которые поднимаются против часовой стрелки, создавая вид спирали. Уступы расположены со всех сторон здания и занимают небольшую часть каждого этажа. В результате все этажи разного размера. Каждая неудача имеет постепенный, почти вертикальный наклон, создавая то, что писатель-архитектор Роберт А. М. Стерн описал как «призматический» вид. Здание возвышается на асимметричной вершине, сделанной из стекла и предназначенной для ночного освещения.
750 Seventh Avenue имеет сертификат « Лидерство в энергетическом и экологическом дизайне» (LEED) «Серебряный сертификат зеленого здания » . По данным Департамента городского планирования Нью-Йорка , общая площадь здания составляет 561 139 кв. футов (52 131,5 м 2 ) . Совет по экологическому строительству США дает другую площадь этажа 620 641 кв. Футов (57 659,4 м 2 ). Когда оно было завершено, в здании был двухэтажный вестибюль со стенами и полами из серого и белого гранита. Потолок был отражающим, создавая впечатление, что вестибюль выше, чем он был на самом деле.
История
Театральный район Таймс-сквер превратился в деловой район после Второй мировой войны. Тем не менее, в середине 20 века там было относительно немного крупных разработок. В период с 1958 по 1983 год на территории из 114 кварталов между Шестой авеню , Таймс-сквер, Восьмой авеню и Коламбус-Серкл было построено только двенадцать зданий площадью не менее 100 000 кв. футов (9 300 м 2 ) . Седьмая авеню, 750 была предложена в 1980-х годах, когда в Нью-Йорке был высокий спрос на офисные помещения. Муж и жена Дэвид и Джин Соломон занимались приобретением жилых построек на Манхэттене в конце 1970-х годов, а в следующем десятилетии перешли к офисным зданиям. Соломоновы острова решили построить две структуры на северной окраине Таймс-сквер в конце 1980-х годов: 750 Седьмая авеню и 1585 Бродвей . Обе эти структуры были построены спекулятивно без обязательств со стороны конкретного арендатора.
Разработка
К 1986 году Соломоновы планировали построить 29-этажную башню на месте театра Риволи, одну из нескольких застроек, запланированных для Таймс-сквер. В структуре будет 400 000 кв. футов (37 000 м 2 ) или 500 000 кв. футов (46 000 м 2 ) офисных помещений. В то время офисные здания могли приносить как минимум в четыре раза больше прибыли, чем кинотеатр, в котором на том же месте демонстрировался популярный фильм. К середине 1987 года Соломоновы острова приобрели большую часть городского квартала между Бродвеем, Седьмой авеню и 49-й и 50-й улицами. Единственным противником был Стратфорд Уоллес, владелец участка размером 50 на 50 футов (15 на 15 м) на Бродвее и 50-й улице, который сказал, что «всех денег в обращении плюс один доллар было бы недостаточно» для Соломоновых островов, чтобы купить его трехэтажное здание. В том же году UA снесла Риволи и изначально планировала построить на этом месте мультиплекс в новом офисном здании. В то же время Комиссия по планированию города Нью-Йорка (CPC) рассматривала возможность принятия правил, которые заставляли бы новые здания вдоль северной части Таймс-сквер снабжать яркими вывесками. Дэвид Соломон выступил против этих правил на том основании, что они должны были быть неизбирательными, «не задумываясь о том, как применить их к этим новым зданиям с архитектурной точки зрения».
В сентябре 1987 года CPC утвердил постановление о планировании, которое требовало, чтобы в крупных новых застройках на Таймс-сквер было отведено около 5 процентов их площади для «развлекательных целей», таких как студии вещания или магазины на первом этаже. Постановление также требовало от застройщиков таких зданий устанавливать большие вывески, выходящие на Таймс-сквер. В марте 1988 года президент UA Стюарт Блэр подтвердил, что компания продала свою долю в участке Дэвиду Соломону. По словам Блэра, театр на этом месте был невозможен из-за наличия поблизости линии метро. К июлю того же года был заложен фундамент офисного здания . Кевин Рош модифицировал запланированное здание, которое должно было состоять из 35 этажей и иметь площадь 585 000 кв. футов (54 300 м 2 ).
Последствия Черного понедельника привели к резкому падению рынка офисной недвижимости в Нью-Йорке, но к 1988 году рынок офисной недвижимости начал восстанавливаться. В то время несколько юридических фирм арендовали офисные помещения вокруг Таймс-сквер, а девелоперы, такие как Solomon Equities, предлагали большие льготы. для этих компаний. Однако к концу 1988 года им не удалось найти ни одного арендатора на Седьмую авеню, 750. В следующем году Solomon Equities безуспешно пыталась убедить Chemical Bank арендовать помещения либо на Бродвее, 1585, либо на Седьмой авеню, 750. News Corporation также рассматривала возможность сдачи в аренду остальной части Бродвея 1585, а также помещения на Седьмой авеню, 750 . Дэвид Соломон разорвал переговоры в середине 1989 года, потому что он чувствовал, что News Corp не будет платить достаточно арендной платы. News Corp в конечном итоге полностью отменила переговоры в следующем году на фоне резкого повышения процентных ставок. Компания Solomon Equities наняла Лоис Питтс для продвижения своих новых зданий на Таймс-сквер. Первоначально Соломоновы острова наняли Уильяма А. Уайта / Грабба и Эллиса в качестве брокеров, но впоследствии в январе 1990 года они наняли Cushman & Wakefield в качестве новых брокеров.
Завершение и неплатежеспособность
Здание было в основном завершено в 1989 году, его ориентировочная стоимость составила 150 миллионов долларов. Это совпало с началом рецессии начала 1990-х , когда 14,5% офисных площадей на Манхэттене пустовали. Кроме того, около 9 × 10 6 кв. Футов (840 000 м 2 ) офисных помещений в западной части Мидтауна были построены в 1980-х годах, из которых только половина была сдана в аренду. Другой проект Соломоновых островов, Бродвей 1585, также не увенчался успехом всего с одним арендатором. В апреле 1990 года Соломоновы подписали контракт со своим первым арендатором на Седьмой авеню, 750: юридической фирмой Olwine, Connelly, Chase, O'Donnell & Wehyer, которая подписала договор аренды десяти этажей на 20 лет. Кроме того, их небоскребы на Таймс-сквер, а также третий проект на Пятой авеню, 712 , были почти пусты. Поскольку Седьмая авеню, 750 была занята менее чем наполовину, от Соломоновых островов не требовалось управлять внешними знаками. Здание также получило льготу по муниципальному налогу, которая снизила его налоговый счет на несколько миллионов долларов.
В июле 1990 года, через месяц после того, как Олвин Коннелли должна была въехать, некоторые работы все еще продолжались. м 2 ) по благоустройству. Citicorp и Bank of Nova Scotia ссудили Соломоновым островам 212,5 миллиона долларов на строительство здания стоимостью 372,80 доллара за квадратный фут (4 012,8 доллара за м 2 ). Олвин Коннелли в конечном итоге переехала на шесть этажей на Седьмой авеню, 750, с арендной ставкой 4 или 5 миллионов долларов в год. Фирма столкнулась с несколькими собственными проблемами, включая повышение арендных ставок на Седьмой авеню, 750, а также тот факт, что 40 из 110 ее сотрудников уволились в период с января по октябрь 1991 года. Олвин Коннелли полностью распустилась в ноябре того же года, оставив здание полностью пустым; фирма никогда не производила ни одного арендного платежа. К концу 1991 года Citicorp собирался реструктурировать свой кредит Соломоновым островам.
В январе 1992 года компания Solomon Equities подала заявление о банкротстве по главе 11 в отношении дома 750 Seventh Avenue, через месяц после того, как она подала аналогичный иск в отношении дома 1585 Broadway. The Wall Street Journal сообщила, что Citicorp поддержал заявку, чтобы реструктурировать ипотечный кредит в размере 187,5 миллионов долларов на здание. Европейский американский банк и Коммерческий банк Кувейта также предоставили необеспеченные ссуды на строительство здания. Citicorp и несколько других банков заняли здание. Президент испанского банка предложил заплатить Citicorp 83 миллиона долларов за дом 750 Seventh Avenue в 1992 году, но сделка провалилась после того, как Citicorp застопорилась. Юридическая фирма Mendes & Mount арендовала бывшее помещение Олвин Коннелли в июне 1992 года и переехала туда в том же году. Вскоре после этого EAB согласилась погасить свой кредит в размере 35 миллионов долларов на Седьмой авеню, 750 за три процента от его номинальной стоимости.
Заполняемость и продажи
К началу 1993 года здание уже не находилось в состоянии банкротства, и Newmark Real Estate искала арендаторов. Банки, которым принадлежало здание, должны были решить, взимать ли арендную плату сразу же по более низкой цене или взимать более высокую арендную плату через несколько месяцев. Банки решили взимать различную арендную плату, с более высокими ставками на верхних этажах. Newmark предоставил несколько «готовых» офисных помещений для арендаторов, нуждающихся в небольшом пространстве, которые он рекламировал арендаторам в близлежащем Рокфеллер-центре . Эта тактика привлекла арендаторов, таких как региональный офис бухгалтерской фирмы Ernst & Young , занимавший 42 000 кв. Футов (3 900 м 2 ). Тем временем Morgan Stanley приобрел 1585 Broadway в 1993 году, но ему по-прежнему требовалось около 250 000 кв. Футов (23 000 м 2 ). В то время рассматривалась возможность покупки гонконгской фирмы Glorious Sun на Седьмой авеню, 750, но в конечном итоге фирма решила позволить Morgan Stanley купить ее вместо этого. Morgan Stanley купил 750 Seventh Avenue в 1994 году за 90 миллионов долларов.
Morgan Stanley установил вывески на фасаде, чтобы соответствовать городским правилам в отношении вывесок на зданиях возле Таймс-сквер. Компания получила освобождение от налогов на 100 миллионов долларов после того, как приобрела 1585 Broadway и 750 Seventh Avenue. Morgan Stanley переместил все свое технологическое подразделение с тысячей сотрудников в 750 Seventh Avenue с сентября 1994 по июнь 1995 года. Morgan Stanley приобрел Dean Witter Financial Services в 1997 году, и 750 Seventh Avenue стала частью Morgan Stanley Dean Witter «городской кампус в центре города». . В январе 2000 года Morgan Stanley решил продать здание за 150 миллионов долларов компании Hines Interests Limited Partnership в сотрудничестве с General Motors Pension Trust. Это было на 67 процентов больше, чем Morgan Stanley заплатил шестью годами ранее, но эксперты по недвижимости полагали, что стоимость здания составляет до 175 миллионов долларов, что почти вдвое превышает первоначальную цену покупки. Ресторан Ruby Foo's также открылся на первом этаже в 2000 году, заменив комедийный ресторан, который существовал там четыре года.
После продажи Morgan Stanley продолжал сдавать в аренду свои помещения на Седьмой авеню, 750. После терактов 11 сентября 2001 года Morgan Stanley разогнал сотрудников из своего «кампуса» на Таймс-сквер, поскольку концентрация такого количества рабочих на небольшой территории стала проблемой. К 2004 году фирма не была уверена, продлит ли она договор аренды на 426 000 кв. футов (39 600 м 2 ) в здании, поскольку после терактов компания наняла относительно немного рабочих, но в конечном итоге она решила продлить договор аренды. В середине 2000-х Morgan Stanley сохранил за собой 400 000 кв. Футов (37 000 м 2 ) площадей на Седьмой авеню, 750, а Ernst & Young и Mendes & Mount также сохранили свои площади там. До 2011 года юридическая фирма Steptoe & Johnson также располагала тремя этажами на Седьмой авеню, 750.
Hines выставила здание на продажу в марте 2011 года и получила тридцать предложений на покупку здания. В мае кувейтская фирма Fosterlane Management согласилась приобрести здание за 485 миллионов долларов. После этого Фостерлейн попытался выселить Ruby Foo's, что побудило ресторан подать в суд. В конечном итоге Ruby Foo's оставался до 2015 года, а в следующем году его заменил ресторан Junior's. Юридическая фирма Holwell Shuster & Goldberg также сдала в субаренду три этажа здания в 2015 году.
Прием
После завершения строительства Седьмой авеню 750 в 1990 году архитектурный критик New York Times Пол Голдбергер назвал это сооружение «приятно причудливым зданием» и сравнил его шпиль с современной дымовой трубой. Дэвид Маселло из Washington Post провел аналогичное сравнение в 1992 году, заявив, что вершина «выглядит как огромная промышленная дымовая труба». И наоборот, Ева М. Кан из The Wall Street Journal описала Седьмую авеню, 750 как «суровую пирамиду из черного стекла с зазубренными выступами, спускающимися по ее телу», отметив, что ночью она стояла темной. Картер Уайзман из Нью-Йорка сказал, что «высотная попытка Роша создать фанк на Седьмой авеню» была нетипичной для его обычных проектов, таких как здание Фонда Форда или United Nations Plaza (включая отель UN Plaza ).
В версии Путеводителя AIA по Нью-Йорку за 2010 год шпиль описывается как «последний палец», в то время как Уайзман сравнил шпиль с пальцем, делающим «грубый жест рукой». Когда здание было выставлено на продажу в 2011 году, Лаура Кусисто написала для The New York Observer , что здание имело «сверхъестественное сходство с соседней Звездой Смерти », а стеклянный шпиль был среди его «сомнительных архитектурных особенностей».