Аренда земли - Ground rent

В качестве юридического термина под земельной арендой подразумеваются регулярные платежи, производимые держателем арендованной собственности собственнику или вышестоящему арендатору, как того требует договор аренды . В этом смысле земельная рента создается, когда участок земли продается в долгосрочную или долгосрочную аренду. Земельная рента дает землевладельцу доход. В экономике , земельная рента является формой экономической ренты означает всякую ценность , извлекаемые правообладатель в результате исключительной собственности титульной привилегии на место .

История

В римском праве , земельная рента ( солярий ) был годовой аренды , выплачиваемая арендатором в течение суперфиция (кусок земли), или бессрочного аренды земельных участков под застройку. В ранней нормандской Англии арендаторы могли сдавать в аренду свой титул на землю, так что лорды-землевладельцы не имели никакой власти над субарендатором для сбора налогов. В 1290 году король Эдуард I издал Статут Quia Emptores, который запрещал арендаторам сдавать свои земли в аренду другим лицам через субинфеудацию . Это создало систему замещения, при которой все проценты арендатора переходили к покупателю или одаряемому, который платил арендную плату. Эта система позже перешла в общее право в Англии и была принята многими странами, чье правовое наследие восходит к Британии.

Классические экономисты и георгисты количественно определяют земельную ренту, чтобы исследовать и зафиксировать нетрудовой доход, называемый экономической рентой , в отличие от дохода от труда.

Оценка

Стоимость доли в безусловном владении включает:

  • Кратная текущая годовая арендная плата за землю, которая будет зависеть от
    • невыполненный срок аренды
    • любое будущее запланированное повышение уровня арендной платы за землю
    • рыночные процентные ставки
    • вероятность дефолта
    • если арендная плата за отдельные квартиры и т. д. небольшая, стоимость сбора
  • Чистая приведенная стоимость возврата, то есть в конце срока аренды собственник (которому выплачивается арендная плата), вероятно, будет иметь полное право на собственность, поэтому чем короче договор аренды, тем больше стоимость возврата.
  • Любая вменяемая « брачная стоимость » (значительная сумма, предназначенная для компенсации фоллеров за потерю интереса в случае продления договора аренды на срок менее 80 лет).

В экономике земельная рента означает всю экономическую стоимость, начисляемую владельцам земли, независимо от того, производятся ли платежи прямо или вменяется вмененная рента . Оценщики недвижимости используют различные методики оценки.

Объединенное Королевство

В Соединенном Королевстве права арендаторов жилья, сдаваемого в долгосрочную аренду по арендной плате за землю, регулируются Законом о реформе арендованного жилья 1967 года в отношении домов и Законом о реформе арендованного имущества , жилищного строительства и городского развития 1993 года в отношении квартир.

Англия и Уэльс

В английском праве , представляется , что термин «земельная рента» в свое время широко используется для домов и земли, из которых земля арендует вопрос, а также для самих арендной платы. Лорд Элдон заметил в 1815 году, что контекст, в котором возник этот термин, может существенно изменить его значение.

Современное общепринятое значение земельной ренты - это рента, по которой земля сдается с целью улучшения за счет строительства: то есть рента, взимаемая только за землю, а не за здания, которые будут на ней размещены. Поэтому она обычно ниже, чем арендная плата, которая может быть достигнута за здание, сдающееся на открытый рынок, и сдается на более длительный срок - не менее 21 года, но чаще 99 лет, 125 лет или даже 999 лет.

Инфляция подорвала стоимость земельной ренты на недвижимость до 2003 года, часто с длительными сроками аренды и невозрастанием доходов, поэтому их стоимость теперь часто мала, когда нет перспективы возврата (когда право собственности на недвижимость переходит к собственнику) в течение, скажем, 150 лет. Однако теперь застройщики используют арендную плату за землю для новых построек и даже продают дома в качестве аренды, чтобы получить прибыль от арендной платы за землю, что может быть столь же обременительно, как и муниципальный налог.

Закон о реформе общинного и арендного владения 2002 года и Положения 2004 года о домовладельце и арендаторе (уведомление об аренде) (Англия) теперь регулируют форму уведомления, которое необходимо подавать для сбора арендной платы за землю. Раньше возникала проблема с тем, что некоторые арендодатели отправляли арендаторам непонятные или нечестные требования о выплатах.

Согласно условиям договора аренды, собственник земли (прямой владелец земли или собственности) предоставляет арендатору разрешение на владение недвижимостью на определенный период времени. Это может быть от 21 года до 999 лет, и в течение этого времени арендатор будет платить арендную плату за землю собственнику. Свободные владельцы сдают недвижимость в аренду в основном за первоначальную премию, уплаченную первоначальным арендатором за предоставление аренды; но, кроме того, арендная плата за землю (часто символическая сумма) будет выплачиваться в течение длительного времени, и это может быть привлекательной инвестицией с фиксированным доходом для некоторых типов инвесторов. Последняя санкция, доступная арендодателю, столкнувшемуся с арендатором, нарушившим договор аренды из-за неуплаты платы за обслуживание, арендной платы за землю или административных сборов, заключается в аннулировании договора аренды и возвращении права собственности на дом или квартиру. Для этого домовладелец должен сначала подать действительное уведомление в соответствии с разделом 146 Закона о праве собственности 1925 года - Уведомление о вступлении во владение . Тем не менее, арендодатель не может подать уведомление по разделу 146, в котором указана сумма платы за обслуживание, административных сборов или арендной платы за землю (или их комбинации), за исключением случаев, когда невыплаченная сумма превышает 350 фунтов стерлингов или состоит из суммы или включает ее. это было выдающимся уже более трех лет.

Есть ряд компаний, которые специализируются на покупке земельной ренты для долгосрочных инвестиций у арендодателей, которые хотят продать свою земельную ренту. Обычно они сосредотачиваются на приобретении возвратной арендной платы за землю либо для получения первоначального дохода, либо для возможности возврата основной собственности в какой-то момент в будущем. На величину арендной платы за землю влияет модель пересмотра арендной платы в отношении будущего увеличения дохода, стоимость соответствующей собственности, неистекший срок аренды и применимость брачной стоимости .

Перед продажей земельной ренты закон обязывает стороны по сделке подавать уведомления Раздела V держателям долгосрочной аренды. Это дает им двухмесячный период для ответа. По истечении этого срока транзакция может быть продолжена в течение 12 месяцев по цене, указанной в уведомлении, или выше . Единственный случай, когда такие уведомления неактуальны, - это обмен договоров купли-продажи земельной аренды квартир до того, как будет продано 50% из них . Затем это позволяет передать сумму и получить право аренды взамен, даже после того, как все квартиры будут проданы, без индивидуальных уведомлений. Однако покупателю арендной платы следует принять во внимание незавершенный договор о праве собственности на недвижимость.

До 2003 года Земельный кадастр регистрировал арендную плату за землю, и об арендной плате можно судить из реестра прав собственности на их веб-сайте .gov.uk. С 13 октября 2003 года Земельный кадастр больше не делает этого, и требуется более тщательная проверка загруженного договора аренды.

В прошлом арендная плата за землю обычно не была обременительной, обычно около 100 фунтов стерлингов в год, и часто собственники не требовали оплаты. Но в 2010-х годах девелоперы и строители часто предоставляли аренду новых домов с арендной платой за землю до 1000 фунтов стерлингов в год, с оговорками об увеличении ставки вдвое каждые 5 или 10 лет. Это может привести к немедленному и / или последующему отказу от ипотечного кредита от кредиторов и их оценщиков, если это так, что делает недвижимость продаваемой по цене ниже рыночной.

Арендаторы имеют право через 2 года продлить аренду на срок менее 99 лет и снизить арендную плату за землю до «перчинки», то есть до нуля, но застройщики воспрепятствовали этому, заключив дорогостоящие договоры аренды на срок более 150 лет, по которым производится оценка - на основе аренда земли и срок - вне досягаемости арендаторов, и продажа права собственности - часто до завершения разработки - эксплуатирующим офшорным компаниям.

Английский и валлийский «скандал с арендной платой» широко освещался в прессе. В 2016 году депутат Питер Боттомли назвал скандал с арендой земли «легализованным вымогательством». В ответ на вопросы, заданные секретарем общин депутатов Саджид Джавид, сказал: «Мы должны добиться искоренения упомянутых им злоупотреблений, и мы продолжим делать все, что в наших силах. Мы работаем с рядом заинтересованных сторон, и мы определенно видим, как мы можем сделать больше ».

В июне 2018 года правительство Великобритании объявило, что будет реформирована система аренды, при этом новые договоры долгосрочной аренды будут иметь нулевую арендную плату за землю.

Шотландия

В шотландском праве термин земельная рента не используется, но для практических целей его место занимает годовой земельный участок , который имеет двойное значение:

  • Во время Реформации в Шотландии земли Церкви были разделены короной на различные владения, получатели грантов назывались «лордами возведения». В 17 веке эти лорды эрекции отказались от своего превосходства перед короной, за исключением феу-пошлин , которые должны были сохраняться до тех пор, пока не будет уплачена согласованная цена за их выкуп. Однако это зарезервированное право искупления было отказано короной накануне Союза, и феу-пошлины стали выплачиваться бессрочно Лордам Эрекции в качестве основного ежегодного платежа.
  • Спекулянты на строительных площадках обычно предоставляют строителям субферму с высокой подачей. Но там, где суб-феу запрещены - они могли быть до Закона о передаче (Шотландия) 1874 года  - и есть большой спрос на землю под застройку, феуары часто требуют, чтобы застройщик платил годовую ренту, а не покупал землю напрямую. Эта годовая рента называется земельной годовой . Проценты не начисляются за задолженность по наземным однолетникам, и, как и другие реальные обременения, наземные однолетники теперь могут свободно назначаться и передаваться .

Обязанность феу в Шотландии была прекращена Законом об отмене феодального землевладения и т. Д. (Шотландия) 2000 года .

Северная Ирландия

Выкуп земельной ренты в Северной Ирландии регулируется Законом о земельной ренте (Северная Ирландия) 2001 года .

Республика Ирландия

В Ирландии арендная плата за землю была характерной чертой городской жизни. В то время как большая часть законодательства о реформе аренды была принята в отношении сельскохозяйственных земель (см. Законы о земле Ирландии ), городским жителям / арендаторам было разрешено «выкупать» арендную плату за землю у домовладельцев и, таким образом, фактически преобразовать долгосрочную аренду в собственность без права собственности , совсем недавно в соответствии с законами 1978 и 2005 годов. Примечательно, что арендная плата за землю в Каслбаре , графство Мейо , была удержана после скандального исчезновения лорда Лукана в 1974 году.

Нидерланды

Аренда земли ( erfpachten ) распространена в Нидерландах. Однако большинство голландских муниципалитетов (включая Роттердам, Ден Бош, Эйндховен, Харлем и Маастрихт) в настоящее время отказываются от этой системы и предлагают домовладельцам право покупать свои участки земли. Однако некоторые, включая Амстердам, сохраняют аренду земли, что облегчает комплексную перепланировку, предотвращает спекуляцию землей и означает, что все сообщество выигрывает от любого увеличения стоимости земли.

  • 1 июля 2016 года Амстердам представил возможность постоянной аренды земли, а также временной и постоянной аренды земли. Домовладельцы должны были до 8 января 2020 года подать заявку на льготных условиях для преобразования своей аренды земли на бессрочную, что означает, что она будет индексироваться с учетом инфляции и не будет непредсказуемо расти в конце каждого срока.
  • Diemen, Hendrik-Ido-Ambacht, Utrecht и Vlaardingen (новые правила в 2013 году) также сохраняют арендную плату за землю.
  • 1 апреля 2008 года Гаага ввела новую систему аренды и владения. Домовладельцы могут покупать свою землю по цене 5% из 55% от стоимости застроенной земли, чтобы преобразовать свое бессрочное владение в собственность. Для больших офисных и промышленных зданий площадью более 100 м² и территорий, которые еще не используются, договор аренды земли остается в силе.
  • В провинции Гронинген сохранился вариант, в котором существует вечное право аренды, беклемрехт (право угнетения).

Право и ипотека

В Нидерландах аренда земли регулируется Разделом 7 Книги 5 Гражданского кодекса Нидерландов.

Во многих случаях долгосрочная аренда превращается в квалифицированные индексированные ссуды, что создает налоговые льготы.

С 2010 года банки применяют более строгие правила при предоставлении ипотечного кредитования арендуемой жилой недвижимости. Только новые бессрочные договоры аренды, выданные с 1 января 2013 года, по-прежнему имеют право на ипотеку. Эти контракты должны соответствовать «Банковской директиве о финансировании прав аренды» Голландской банковской ассоциации. Срочные контракты, например, на 30 или 49 лет, исключаются, в то время как существующие срочные контракты, выданные до 1 января 2013 года, имеют право на ипотечное финансирование при условии, что условия соответствуют критериям приемлемости Голландской банковской ассоциации. Банки решили сделать это, потому что они опасаются, что землевладелец произведет существенное повышение, что приведет к проблемам с оплатой для арендатора. Владельцы арендованной собственности, желающие продать свой дом, все чаще сталкиваются с этим ограничением. Во многих случаях дом оказывается непригодным для продажи, потому что новые потенциальные покупатели не могут получить финансирование.

Соединенные Штаты

Термин «земельная рента» применяется во многих штатах США к виду владения недвижимостью, создаваемому простой безвозмездной субсидией , при которой лицо, предоставляющее право, оставляет себе и своим наследникам определенную ренту, которая представляет собой процент от денежной стоимости земли.

Мэриленд

Штат Мэриленд поддерживает положения об арендной плате за землю, в основном в районе Балтимора . Эта практика восходит к семнадцатому веку, когда более мелкие лорды и крепостные платили феодальным лордам урожай и скот, чтобы они арендовали землю лорда. При аренде земли домовладельцы владеют только самим зданием, но они должны платить небольшую сумму, чтобы арендовать саму землю у ее владельца. В соответствии с законодательством Мэриленда, если арендная плата за землю не выплачивается вовремя, владелец земли может обратиться в суд и наложить залог на дом, фактически отняв у домовладельца относительно небольшую причитающуюся сумму, иногда всего 24 доллара. Это происходило почти 4000 раз в Балтиморе с 2000 по 2005 год. Кроме того, недвижимость с арендной платой за землю обычно оценивается примерно на 10 000 долларов меньше, чем сопоставимая недвижимость без арендной платы за землю.

В 2007 году губернатор Демократического Мэриленда Мартин О'Мэлли представил законопроект о чрезвычайной ситуации, чтобы полностью запретить арендную плату за новые земли и не дать землевладельцам конфисковать дома у виновных домовладельцев. Законопроект был принят законодательным органом. Закон штата Мэриленд требует, чтобы все землевладельцы зарегистрировали право собственности на землю в штате к сентябрю 2008 года, в противном случае право собственности на землю автоматически аннулируется. По состоянию на 2008 год в Мэриленде проживало около 85 000 человек. Новые законы были оспорены в суде в пользу некоторых землевладельцев, которые назвали это неконституционным изъятием собственности без справедливой компенсации. В 2011 году этот закон был признан неконституционным Апелляционным судом штата Мэриленд, высшим судом штата, в той степени, в которой он имел целью аннулировать имущественные права арендаторов. Новые договоры аренды земли больше не могут быть созданы после 22 января 2007 г., и владельцы арендной платы за землю должны зарегистрировать свои договоры аренды в Государственном департаменте оценки, чтобы собирать арендную плату или подавать залог за невыплаченную арендную плату (хотя отказ от регистрации больше не рискует аннулировать права собственности).

Нью-Йорк

На арендованной земле в Нью-Йорке существует более сотни кондоминиумов и кооперативных зданий , в том числе такие известные многоэтажки, как Trump Plaza и The Stanhope . Многие из них относятся к 1960-м и 1970-м годам, прежде чем город стал одним из самых дорогих рынков недвижимости в мире.

По словам одного из брокеров по недвижимости из Нью-Йорка, квартиры в зданиях, сдаваемых в аренду, обычно стоят на 25 ... 40 процентов меньше, чем сопоставимые квартиры в зданиях на собственной земле, но их «предполагаемый риск» может вызвать трудности при их продаже или финансировании. . Ежемесячные расходы включают арендную плату за землю, поэтому они значительно выше, чем плата за собственное здание, и могут резко и неожиданно вырасти, если стоимость земли будет переоценена во время бума на рынке недвижимости . Теоретически истечение срока аренды земли может даже превратить акционеров / владельцев в арендаторов и обесценить их вложения.

Пенсильвания

Арендная плата за землю в Содружестве Пенсильвании считается недвижимостью и в случае завещания переходит к наследникам. Это услуги по аренде, а не плата за аренду, так как закон Quia Emptores никогда не действовал в Пенсильвании, и на него распространяются все случаи такой аренды. Получатель земельной ренты может закладывать , продавать или иным образом распоряжаться субсидией по своему усмотрению, и пока рента выплачивается, земля не может быть продана или стоимость улучшений потеряна. Владелец земли может занимать ее или может улучшить ее и продать улучшения (например, строения), сохраняя при этом право собственности на землю, и взимать с покупателя земельную ренту.

Арендная плата земли быть собственностью недвижимости , созданное делом , и вечная в сроке, не предполагается , что он был освобожден не может, по общему праву , возникает из промежутка времени. Однако по закону (Закон от 27 апреля 1855 г., раздел 7) презумпция освобождения или аннулирования создается, если не было сделано никаких платежей, требований или требований в отношении арендной платы, а также когда не было сделано никаких заявлений или подтверждений их существования. собственником подлежащего ему помещения сроком на двадцать один год. Раньше арендная плата за землю была невозвратной по прошествии определенного времени, но создание невозвратной арендной платы за землю теперь запрещено (Закон 7 Ассамблеи Пенсильвании, 22 апреля 1850 г.).

Вирджиния

Содружество Вирджиния разрешает арендную плату за жилую землю, которая определяется законом:

«Арендная плата за жилую землю» означает арендную плату или сбор, уплачиваемый за использование земли, независимо от того, передается ли право собственности на нее пользователю, или аренда земли для личных жилых целей, (i) которая может быть переуступлена должником без согласие кредитора, (ii) на срок, превышающий пятнадцать лет, включая любые права продления по усмотрению должника, (iii) если должник имеет настоящее или будущее право прекратить такую ​​арендную плату за землю и получить всю долю кредитора в земле путем уплаты определенной или определяемой суммы, и (iv) когда интерес кредитора в земле является в первую очередь обеспечительным интересом для защиты его права на получение арендной платы или сбора.

Кодекс Вирджинии, § 55-79.01.B. ( Должник - сторона, обязанная платить, а кредитор - сторона, имеющая право на получение, арендную плату за землю.) Сумма арендной платы за землю может изменяться любой стороной один раз в пять лет, но, если стороны не договорятся об ином, Сумма такого изменения не может превышать процентное изменение индекса потребительских цен (или другого стандарта, предписанного законом) за предыдущие три года. Арендная плата за землю представляет собой залог недвижимости. Условия договора аренды земли могут быть включены в акт или другой документ о передаче в соответствии с установленной законом формой.

использованная литература

 Эта статья включает текст из публикации, которая сейчас находится в открытом доступеРентон, Александр Вуд (1911). « Аренда земли ». В Чисхолме, Хью (ред.). Британская энциклопедия . 12 (11-е изд.). Издательство Кембриджского университета. С. 625–626.

внешние ссылки