Канадский пузырь на рынке недвижимости - Canadian property bubble

Пузырь канадской недвижимости относится к значительному росту канадских цен на недвижимость с 2002 года по настоящее время (с короткими периодами падения цен в 2008 и 2017 годах) , которые некоторые наблюдатели назвали пузырь на рынке недвижимости . С 2003 по 2018 год в Канаде цены на дома и недвижимость в некоторых городах выросли до 337%. К 2018 году стоимость домовладения превысила уровень 1990 года, когда в Канаде лопнул последний пузырь на рынке жилья. Bloomberg Economics оценивает Канаду как второй по величине пузырь на рынке жилья в ОЭСР в 2019 и 2021 годах.

История

Последний жилищный спад в Канаде случился во время рецессии начала 1990-х годов , когда Канада столкнулась с низкими ценами на сырьевые товары , большим государственным долгом и дефицитом, которые ослабляли стоимость канадского доллара , возможностью получения независимости Квебека и рецессией в главном торговом партнере Канады. США . Средние цены на жилье (с поправкой на инфляцию) непрерывно снижались в Торонто с 1989 по 1996 год.

Снижение сепаратизма Квебека после референдума 1995 года и товарного бума 2000-х годов (вызванного ростом спроса со стороны США и Китая) значительно укрепили личные финансы среднего и высшего классов в Канаде . В это время значительная миграция из сельских районов в города и иммиграция в Канаду оказали давление на цены на жилье в крупных городах .

Предполагается, что передача Гонконга в 1997 году, в частности, привела к тому, что многие богатые гонконгцы иммигрировали (по крайней мере, временно) в Канаду , приобрели второе гражданство и купили активы в безопасности у коммунистических китайских властей. Позднее этому подражали многие материковые китайцы, которые разбогатели во время экономического бума Китая и искали возможности для иностранных инвестиций.

Этот приток иностранных инвестиций был усилен местной спекулятивной деятельностью, чему способствовало неуклонное снижение процентных ставок . Как только была установлена ​​модель роста цен, потребители восприняли это как доказательство того, что рынок недвижимости стал идеальным вариантом для стабильных, долгосрочных инвестиций. Убеждение в том, что количество домов на рынке недвижимости ограничено, быстро привлекло на рынок новых потребителей. Кроме того, владение домом является желанным идеалом для многих молодых людей в Канаде. Это социальное давление , наряду с растущими возможностями для получения прибыли, были движущими силами роста рынка, заставляя впервые покупающих жилье с трудом находить доступное жилье.

В марте 2017 года стоимость владения домом в районе Большого Торонто выросла на 33% всего за один год, при этом 19% роста пришлось на предыдущие два месяца. Стоимость даже менее привлекательных двухквартирных домов превысила 1 миллион канадских долларов. Значительно выросли цены и в пригородных районах . Дома, которые не подвергались модернизации в течение десятилетий, продавались намного дороже запрашиваемой цены . Цены на кондоминиумы стабильно росли каждый год, даже несмотря на то, что большое количество квартир находилось в стадии строительства.

Попытки замедлить рост в 2017 году

В ответ на эти тенденции правительство Канады решило попытаться замедлить рост рынка недвижимости и постепенно снизить цены, чтобы помочь новым покупателям жилья таким образом, чтобы пузырь уменьшился медленно, а не лопнул. . В апреле 2017 года федеральный министр финансов Канады Билл Морно встретился с министром финансов Онтарио Чарльзом Соузой и мэром Торонто Джоном Тори , пытаясь найти решение. Это привело к налогу на иностранных покупателей и налогу на спекуляцию . Кроме того, План справедливого жилищного строительства провинции Онтарио ввел более строгий контроль за арендной платой . Незастрахованные покупатели теперь должны были пройти стресс-тест , чтобы увидеть, смогут ли они справиться с повышением процентных ставок. Эти небольшие меры могут объяснить небольшое падение цен на жилье в 2017 году. Онтарио разработал Справедливый жилищный план, состоящий из 16 мер, чтобы помочь бороться с ростом рынка недвижимости и сделать жилье более доступным. Ниже кратко излагаются 16 мер.

1. Налог на спекуляцию для нерезидентов
2. Арендная плата может повышаться только по ставкам, указанным в ежегодном руководстве по увеличению арендной платы в провинции.
3. Разработайте стандартные договоры аренды, которые еще больше помогут защитить арендаторов и застраховать арендодателей.
4. Разработайте программу для сбалансирования стоимости избыточных земельных активов.
5. Ввести налог на незанятую недвижимость
6. Налог для обеспечения того, чтобы новые жилые комплексы были аналогичны существующим комплексным объектам
7. Ввести 5-летнюю программу, чтобы облегчить строительство большего количества сдаваемых в аренду квартир
8. Упростите использование налогов на недвижимость, чтобы создать больше возможностей для развития
9. Создайте команду жилищного обеспечения, чтобы помочь выявить и устранить препятствия на пути развития жилищного строительства.
10. Работа по борьбе с практикой уклонения от уплаты налогов
11. Переоценить правила, касающиеся представительства клиентов в сделках с недвижимостью.
12. Создание жилищной группы для информирования правительства о состоянии рынка жилья
13. Больше информации для потребителей об их ставках на недвижимость
14. Создавайте более подробные требования к отчетности по продажам недвижимости
15. Повышение надежности лифтов в зданиях Онтарио
16. Обновление плана роста Большой золотой подковы

Эти меры не смогли смягчить пузырь на рынке недвижимости.

2018 и 2019

Отношение цены к арендной плате в Канаде превысило уровень жилищного пузыря США в 2006 году. Отношение долга частного сектора к ВВП также выросло до 218% в 2018 году, из-за чего МВФ предупредил, что страна чрезвычайно уязвима перед экономическими потрясениями . По индексу глобального пузыря на рынке недвижимости швейцарского банка UBS Торонто и Ванкувер заняли третье и четвертое место в рейтинге городов с наибольшим риском кризисов жилищного пузыря. В Альберте , несмотря на экономический спад и высокий уровень безработицы , цены по-прежнему оставались высокими.

Владение домом составляет примерно 50% ежемесячного бюджета среднего домохозяйства.

Канадская ипотечная и жилищная корпорация упоминавшегося overbuilding в качестве основного источника жилищного пузыря риска страны. Сумма долга домохозяйств в Канаде превысила национальный ВВП.

В апреле 2019 года Банк Канады опубликовал отчет под названием «Выявление факторов, влияющих на перепродажу жилья», в котором говорится, что рынок жилья Канады «в настоящее время находится на неизведанной территории». Хотя в отчете не используется слово «пузырь» вместо термина «пена» для описания текущего состояния рынка жилья, в нем говорится, что быстрое повышение цен на некоторых рынках может быть связано с неожиданно устойчивым рынком труда и опасениями. со стороны покупателей ценообразования вне рынка. В отчете говорится: «Большая часть предыдущего роста перепродаж была обусловлена ​​экстраполяционными ожиданиями». В отчете делается вывод о том, что с увеличением долга домохозяйств, стагнацией заработной платы и ожидаемым повышением процентных ставок резкое снижение может быть неизбежным.

Банк Канады оценивает , что инвесторы, которые определяются как владельцы , которые заимствуют купить вторичную недвижимость, сохраняя при этом ипотеке для первичного жилья, приходится около 20% всех домашних покупок в Канаде между 2018 и 2019 StatsCan по Статистике Программа Canadian Housing оцененной Согласно отчету 2019 года, треть рынка кондоминиумов в Торонто принадлежит людям, которые лично не живут в квартирах, но сдают их в аренду или оставляют пустыми.

С начала пандемии COVID-19 в Канаде

Рынок жилья испытал кратковременное замедление во время начала пандемии, особенно в отношении квартир в крупных городах. В ответ на пандемию Банк Канады трижды снизил процентные ставки за один месяц и снизил «стресс-тест» ипотечного кредита, чтобы частные банки могли принимать более рискованные ссуды. Вскоре цены восстановились. К концу 2020 года средние цены на жилье росли темпами, невиданными со времен жилищного бума 2016–2017 годов.

Это опровергло многие прогнозы , в том числе прогнозы CMHC, которые прогнозировали падение цен на 9–18%. Вместо этого средняя цена на жилье выросла на 23,5% по сравнению с прошлым годом. На многих рынках рост выражался двузначными числами, особенно в пригородах, окружающих крупные города и Оттаву . В Оквилле средние цены на жилье выросли на 74 000 долларов всего за четыре недели в начале января.

В марте управляющий Банка Канады Тифф Маклем заявил, что Банк только начинает замечать «ранние» признаки « чрезмерного изобилия ». В вопросах и ответах он сказал, что Банк не рассматривает никаких дополнительных мер по охлаждению рынка, сказав: «Нам нужен рост». В то время как другие страны пытались охладить свои перегретые рынки, Канада этого не делала, ссылаясь на опасения по поводу восстановления экономики.

К середине марта ожидалось, что Банк будет твердо придерживаться низких процентных ставок до 2023 года, сопротивляясь призывам инвесторов и экономистов о необходимости повышения ставок для охлаждения рынка. Однако к середине июня, когда фискальные расходы быстро растут, а домохозяйства наполняются денежными средствами от стимулов, инвесторы ожидали, что Банк Канады начнет повышать ставки в 2022 году.

В начале 2021 года Maclean's сообщила, что в некоторых районах, популярных у надомников, наблюдался рост населения за счет крупных городских центров. В частности:

Данные Статистического управления Канады о перемещении населения показывают, что с 1 июля 2019 года по 1 июля 2020 года в Торонто и Монреале были зарегистрированы рекордные потери населения, в то время как Галифакс рос на втором месте среди всех крупных городских районов, а Монктон также рос быстрее, чем в среднем. Цены на жилье резко выросли, поскольку люди по всей Канаде покупают недвижимость в районе Maritimes, невидимые с помощью виртуальных туров, а дилер U-Haul Фредериктона изо всех сил пытается угнаться за всеми людьми, арендующими движущиеся грузовики в Онтарио и Квебеке, и пытается высадить их на своем участке.

Во время пандемии COVID-19 в Канаде статистика показала, что жилищный сектор рос, но большая часть остальной канадской экономики - нет. Последние данные Статистического управления Канады показывают, что впервые за всю историю инвестиции в рынок жилья теперь превышают 50 процентов всех инвестиций в канадскую экономику.

Региональные различия

Как это типично для всех стран, цены за квадратную площадь сильно различаются между городскими и сельскими районами, между регионами и между городами в пределах одного региона . Однако, поскольку канадские регионы имеют очень разные экономические основы , влияние роста цен в двадцать первом веке было почти диаметрально противоположным в двух типах городов: столичные регионы, основанные на финансовых услугах, производстве, международной торговле, услугах и туризме ( Золотые подковы , то Нижний материк , Юго - Западный Онтарио ) имеет тенденцию двигаться вверх наиболее сильно , когда города на основе вокруг добычи ресурсов являются плоскими или снижается.

Экономический рост, уровень миграции и, следовательно, цены на жилье в Альберте , Саскачеване , Ньюфаундленде и Лабрадоре привязаны к ценам на нефть и газ и, следовательно, испытали самый сильный рост во время и сразу после скачков цен на нефть в 2003–2008 и 2009–2014 годах . Рост замедлился или повернул вспять во время и сразу после падения цен на нефть в 2008–2009 и 2014–2016 годах . Воздействие обвала цен в 2020 году будет зависеть от того, насколько сильным будет восстановление после пандемии, но средние цены на жилье в 2019 году не упали из года в год с 2019 по 2020 год, как многие предсказывали в Альберте в целом (но немного снизились в Калгари ).

В Ванкувер с 1990-х гг. Было больше прямых иностранных инвестиций, чем в других канадских городах, а также значительная иммиграция, поэтому он увеличивался быстрее, чем в остальной части страны. Высокие цены в Ванкувере вытеснили покупателей из среднего класса в другие части Британской Колумбии .

Как и в Британской Колумбии, в Онтарио самый быстрый рост цен наблюдался в главном городском центре Торонто, который, как и Ванкувер, является крупным центром иностранных инвестиций и иммиграции. Рост цен в других регионах Онтарио может быть волновым эффектом, исходящим из Торонто.

До 2020 года в Квебеке и Приморских провинциях не наблюдалось такого резкого роста цен, как в остальной части страны, поскольку их экономический рост и рост населения, как правило, намного медленнее.

Люди, перемещенные из крупных городов из-за высоких цен, подняли цены в ограниченном числе популярных небольших городов, создавая вторичные пузыри в этих местах, но не в небольших городах и поселках в целом, которые значительно дешевле по сравнению с городами, чем они были. поколение назад. Меньшие города, которые быстро выросли, - это города в пригородной зоне крупных городов (область 905 Онтарио или долина Фрейзер в Британской Колумбии), а также города, известные как сообщества пенсионеров , такие как Сидней, Британская Колумбия и Шарлоттаун, принц Эдвард. Остров , а также в курортных городах вроде Уистлера или Келоуна .

В январе 2021 года Vancouver Sun сообщила, что за 500000 долларов на Килларни-роуд, Нью-Брансуик ( пригородный городок недалеко от столицы провинции Фредериктон ) можно было купить отдельно стоящий дом с пятью спальнями и четырьмя ванными комнатами, тогда как в Ванкувере за те же деньги можно было купить только дом Кондоминиум площадью 495 квадратных футов с одной спальней в районе Китсилано Ванкувера .

По состоянию на 2021 год пандемия COVID-19 в Канаде привела к быстрому росту цен в уже желанных пригородных и загородных районах. Предположительно , это происходит из - за людей , покидающих городские кондоминиумы , потому что они ожидают , что будут проводить больше времени дома (либо из - за дистанционная или потому , что они не чувствуют себя комфортно проводить их вне часов работы в переполненных городских удобств , таких как рестораны и театры) и хотите пространство чтобы добавить домашний офис или большой задний двор для отдыха . Тем не менее, в некоторых городских районах также наблюдается значительный рост, поскольку люди просто обмениваются на большее пространство, но все же в городе: часто в небольшом городе рядом с их существующими семейными и рабочими связями, особенно в небольших городах поблизости (но за пределами) Большого Торонто. Согласно отчету агентства Re / max , самый сильный рост на основных рынках (за исключением Квебека) в течение 2020 года был в средних городах Онтарио, а именно: Виндзор (+ 21%), Мускоки (+ 20,3%) и Оттава (+ 19,4%). Единственное снижение на крупном рынке наблюдалось в бывших центрах иностранных инвестиций Западный Ванкувер (–1%) и Северный Ванкувер (–0,02%), в то время как почти неизменные цены наблюдались на рынках, подверженных влиянию нефти, таких как Калгари (+ 0,02%). ), Эдмонтон (+ 1%) и Реджайна (+ 2%). По прогнозам брокерской компании Royal LePage (июль 2021 года), цены на жилье в Канаде к концу 2021 года вырастут до 771 500 долларов, что на 16 процентов выше уровня конца 2020 года. Наибольший годовой прирост прогнозируется для Большого Монреаля на уровне 17,5%, за которым следуют Оттава и Большой Ванкувер.

Отмывание денег

Широко распространено мнение, что Канада является международным убежищем для отмывания денег , и что большая часть средств направляется в жилую недвижимость, в основном расположенную в Ванкувере, Торонто, Маркхэме и Монреале. Отмывание денег в Канаде в просторечии называется мытьем снега .

По словам Стивена Шнайдера, профессора криминологии в Университете Святой Марии в Галифаксе: «Мы никогда не видели ничего подобного в Канаде, и вы, вероятно, не увидите ничего подобного в ближайшее время». Шнайдер также сказал: «Я никогда не видел такой большой операции… которая так ограничена географически». Его комментарии были частью комиссии Каллена , которая является продолжающимся общественным расследованием отмывания денег в Британской Колумбии, которое возглавляет судья Верховного суда Британской Колумбии Остин Каллен . Комиссия Каллена подсчитала, что только в 2019 году через рынок недвижимости Ванкувера было отмыто 5,3 миллиарда долларов незаконных средств, что привело к росту цен на жилье на 5%.

Эксперты называют «Ванкуверскую модель» способом, с помощью которого китайская организованная преступность отмывает доходы, полученные в основном от продажи фентанила через казино .

В 2016 году организация Transparency International Canada обнаружила, что 33% наиболее ценной жилой недвижимости в Ванкувере принадлежало фиктивным компаниям, и по крайней мере 11% имеют номинальных держателей, указанных в их титулах.

Transparency International Canada также изучила корпоративную собственность на жилую недвижимость Большого Торонто и обнаружила, что в период с 2008 по 2018 год было совершено покупок на сумму 20 миллиардов долларов с использованием более чем 50 000 корпораций без каких-либо сдержек и противовесов для определения бенефициарных владельцев или источника средств. Примерно 9,8 миллиарда долларов (49%) из этих покупок были «покупками за наличные», то есть для покупок не использовалась ипотечная задолженность. Кроме того, примерно 10 миллиардов долларов (50%) тех же корпоративных покупок использовались ипотечными кредитами от частных нерегулируемых кредиторов . Напротив, только 11% домохозяйств покупают недвижимость «полностью за наличные» и 3% пользуются услугами частных кредиторов. Кроме того, Transparency International Canada подчеркнула, что отчасти проблема заключается в отсутствии данных. Доступность данных о владении недвижимостью зависит от провинции и скрыта за платным доступом.

Риски

Канада - страна, сильно зависящая от индустрии недвижимости, на которую приходится примерно 12% ее ВВП . Существует высокий риск того, что, если настроения начнут меняться и инвесторы почувствуют, что рынок вот-вот изменится к худшему, появится масса людей, продающих свою недвижимость, что приведет к падению цен и, возможно, снежному кому . Канадцы все чаще держат большие суммы долгов, связанных с ипотекой, и в июне 2021 года их общая сумма жилищного долга достигнет почти 2 триллионов долларов.

Краткосрочные ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой преобладают в Канаде, обычно с фиксированной процентной ставкой на пять лет. Это контрастирует с Соединенными Штатами, где большинство домовладельцев имеют долгосрочные ипотечные контракты с фиксированной процентной ставкой. Если коэффициент сброса через пять, десять или пятнадцать лет будет выше, чем в прошлом, возникнет большой риск дефолта для канадцев с большими суммами долга. Поскольку две трети канадских ипотечных кредитов обеспечены страховкой, рост неплатежей оставит долги в руках канадского правительства и частных ипотечных страховщиков. Любое падение цен на жилье также может привести к тому, что домовладельцы должны будут больше по своим ипотечным кредитам, чем дом оценивается в настоящее время, что известно как отрицательный капитал .

использованная литература